Preguntas frecuentes sobre hipotecas

La cuota mensual depende del importe financiado, el tipo de interés y el plazo. A modo de referencia orientativa, con un TIN del 3,5%: 150.000 € a 25 años = unos 750 €/mes; 200.000 € a 25 años = unos 1.000 €/mes; 250.000 € a 30 años = unos 1.122 €/mes. Usa nuestro simulador de hipoteca para calcular tu caso exacto.

Como orientación general, necesitas disponer de en torno al 30-32% del precio de la vivienda: aproximadamente el 20% para la entrada (los bancos suelen financiar como máximo el 80%) y entre el 10% y el 12% para cubrir los gastos de notaría, impuestos, registro y gestoría.

Además del precio de compraventa, tendrás que afrontar: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP, para segunda mano, varía por comunidad autónoma entre el 4% y el 10%) o IVA al 10% (obra nueva); notaría (entre 600 € y 1.500 € según el precio); registro de la propiedad (entre 300 € y 700 €); y gestoría (entre 300 € y 600 €). En total, entre el 10% y el 12% del precio. Consulta nuestra guía de gastos de comprar una casa para más detalle.

La regla orientativa más común es que la cuota hipotecaria no supere el 30-35% de tus ingresos netos. Así, con 1.500 € netos mensuales, tu cuota máxima orientativa sería de 450-525 €, lo que permite financiar aproximadamente 80.000-100.000 € a 25 años con un TIN del 3,5%. Con 2.000 € netos, el máximo sería de 600-700 € de cuota, equivalente a unos 120.000-140.000 € financiados en las mismas condiciones.

En una hipoteca fija el tipo de interés no cambia nunca: pagarás la misma cuota durante toda la vida del préstamo. En una hipoteca variable, la cuota se revisa periódicamente (normalmente cada año) en función del Euríbor más un diferencial. La fija ofrece más seguridad y previsibilidad; la variable puede resultar más barata si los tipos están bajos, pero conlleva riesgo de subida.

Una hipoteca mixta combina un período inicial a tipo fijo (habitualmente entre 3 y 15 años) con una fase posterior a tipo variable referenciado al Euríbor. Ofrece estabilidad en los primeros años, que suelen ser los de mayor esfuerzo económico, y mayor flexibilidad posterior. Algunas entidades ofrecen tipos fijos iniciales ligeramente más bajos que en una fija pura.

El Euríbor (Euro Interbank Offered Rate) es el tipo al que los bancos de la eurozona se prestan dinero entre sí. Es el índice de referencia más usado en las hipotecas variables en España. Si tienes una hipoteca variable y el Euríbor sube, tu cuota sube en la siguiente revisión; si baja, tu cuota baja. El tipo de tu hipoteca variable = Euríbor + diferencial pactado.

Depende de tu perfil y expectativas. La hipoteca fija elimina la incertidumbre y te protege de posibles subidas del Euríbor. Si valoras la estabilidad de cuota y el préstamo es a largo plazo (más de 20 años), suele ser una opción razonable. Si el plazo es corto o prevés amortizar antes, la variable puede tener un coste total menor. Compara las ofertas concretas de tu banco y usa nuestro comparador de hipotecas.

En general, los bancos limitan la financiación al 80% del valor de tasación para primera vivienda. Algunas entidades ofrecen financiación del 90% o del 100% en casos específicos: viviendas de banco (sus propias carteras), primera vivienda de jóvenes con aval del Estado, o perfiles con ingresos muy elevados y activos adicionales. Son casos excepcionales con condiciones habitualmente más estrictas.

La subrogación de hipoteca consiste en cambiar tu hipoteca de un banco a otro sin cancelarla y abrirla de nuevo. Es una forma de mejorar las condiciones de tu préstamo (tipo de interés, plazo, vinculaciones) sin incurrir en todos los gastos de cancelación y apertura. En España, el banco deudor (tu banco actual) tiene derecho de igualación durante 15 días antes de que puedas subrogarte.

Sí. La amortización anticipada puede ser parcial (reduces el capital o el plazo) o total (cancelas la hipoteca). Muchos bancos permiten amortizaciones anuales sin comisión hasta cierto importe. Las hipotecas firmadas desde 2019 tienen comisiones limitadas por ley: máximo el 0,25% para amortizaciones en los primeros 3 años y el 0,15% en los siguientes años para hipotecas variables; en fijas, algo más.

La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) es el documento que el banco está obligado a entregarte con todas las condiciones de la hipoteca antes de la firma. Permite comparar ofertas de diferentes bancos de forma homogénea. Incluye el TIN, la TAE, la cuota, las vinculaciones, las comisiones y otros costes. Tienes derecho a recibirla y consultarla durante al menos 10 días antes de firmar.

Las vinculaciones son productos o servicios adicionales que el banco puede ofrecerte (o en algunos casos exigirte) vinculados a la hipoteca: seguro de vida, seguro de hogar, plan de pensiones, tarjeta de crédito, cuenta corriente, etc. Contratarlos puede bajar el tipo de interés (bonificaciones), pero incrementan el coste total real. Es importante calcular si la bonificación compensa el coste de las vinculaciones antes de aceptarlas.

Sí. Existen hipotecas joven con condiciones específicas para menores de 35 años, especialmente para primera vivienda. El Estado ha puesto en marcha avales del ICO para que jóvenes y familias con menores a cargo puedan financiar hasta el 90% o el 95% del valor de la vivienda, aunque los avales son limitados y no están disponibles en todos los bancos. También hay comunidades autónomas con ayudas específicas.

En ocasiones sí. La estabilidad laboral de los funcionarios es valorada positivamente por los bancos como perfil de riesgo bajo, lo que puede traducirse en mejores condiciones: tipos más bajos, menos vinculaciones o mayor importe financiado. Algunas entidades tienen productos específicos para empleados públicos. Sin embargo, la oferta varía mucho y siempre conviene comparar varias propuestas.